Liebe Unterstützerin, lieber Unterstützer der IG Zollweiden
Gerne berichten wir vom sehr angenehmen und interessanten ersten Gespräch mit der Gemeinde bezüglich des Quartierplans Zollweiden vom letzten Donnerstag.
Ergänzung – Die Gemeinde hat nun bereits – als wir diesen Beitrag hier gerade am fertigstellen waren – die ersten Dokumente online gestellt. Wir sind diese nun am Sichten und werden demnächst einen weiteren News-Beitrag zu den Dokumenten veröffentlichen. An einigen Stellen des untenstehenden Textes haben wir daher aufgrund der ersten Infos aus den Dokumenten noch einige Ergänzungen in rot vorgenommen.
Befürchtungen konnten am ersten Gespräch mit der Gemeinde leider nicht entkräftet werden
Vorweg ist festzuhalten, dass wir – wie uns von einem einzelnen Vertreter des Gemeinderats im Vorfeld vorgeworfen worden ist – keine verfälschten Informationen verbreitet haben. Die Gemeinde konnte uns anlässlich des Gesprächs keine Zusicherungen machen, dass es bei Annahme des Quartierplans in der Folge nicht zu massiven Leer-Kündigungen oder Mietzinserhöhungen kommen wird. Auch konnten unsere Befürchtungen, monatelang (den eigenen Wohnblock betreffend) bzw. jahrelang (betreffend Bauarbeiten in der direkten Nachbarschaft) in Baustellen zu leben, leider nicht entkräftet werden.
Anliegen der IG Zollweiden
Wir konnten am Gespräch mit der Gemeinde in einem ersten Schritt unsere zentralen Anliegen deponieren:
- Erhalt der Wohnungen für alle bestehenden Mieter*innen
Keine (Leer-)Kündigungen oder befristeten Mietverträge infolge des neuen Quartierplans – weder aufgrund von Aufstockungen noch infolge der umfangreicheren Sanierungen, welche durch die im neuen Quartierplan angedachten flexibleren Sanierungsmöglichkeiten überhaupt erst ermöglicht werden. - Erhalt von bezahlbaren Mietzinsen für alle bestehenden Mieter*innen
Die im neuen Quartierplan vorgesehenen flexibleren Sanierungsmöglichkeiten dürfen nicht zu so umfangreichen Sanierungen – oder gar zu Luxus-Sanierungen – führen, anlässlich derer die Mietzinse danach massiv erhöht werden können. - Keine Aufstockungen
Auf die im aktuellen Entwurf des neuen Quartierplans bisher vorgesehenen Aufstockungsmöglichkeiten sollte komplett verzichtet werden. Die Möglichkeit der Aufstockungen schafft für die Eigentümer einen hohen Anreiz zur Durchführung von gröberen Sanierungen im Rahmen der Aufstockungen. Diese Sanierungen – welche laut Einschätzung von Eigentümern in bewohnten Zustand nicht möglich bzw. zumutbar wären – würden für die Bewohner*innen ein hohes Risiko von Leerkündigungen mit sich bringen.
Ausserdem wären die Bewohner*innen bei solch grossen Sanierungen über eine lange Zeitdauer hinweg durch massive Bauarbeiten beeinträchtigt – dies insbesondere auch dadurch bedingt, dass die verschiedenen Gebäude nicht zeitgleich aufgestockt und saniert würden.
Auch weitere Anliegen wurden am Gespräch besprochen:
Gute Nachrichten für die Reihen-EFH-Besitzer*innen – Die Umzonung ist unabhängig vom neuen Quartierplan
Zumindest eine unserer Forderungen, nämlich dass die Zuweisung der Einfamilienhäuser zur Wohnzone separat vom neuen Quartierplan behandelt werden soll, konnte positiv beantwortet werden. Die Umzonungen werden voraussichtlich der Gemeindeversammlung als erster separater Beschluss vorgelegt werden. Der neue Quartierplan soll danach als weiterer separater Beschluss an derselben Gemeindeversammlung behandelt werden. Dadurch bestehe somit laut Gemeinde kein Risiko einer «Kollision» der Interessen der Reihen-EFH-Besitzer*innen und der Interessen der MFH-Bewohner*innen.
Eine Ablehnung des neuen Quartierplans würde laut Gemeinde somit der Zuweisung der Reihen-Einfamilienhäuser in die Wohnzone entsprechend nicht entgegenstehen, da es zwei separate Anträge (und Beschlüsse) an der Gemeindeversammlung sein werden.
Ziele, Gründe und Hintergründe der Gemeinde bezüglich der neuen Quartierplanung
Die Gemeinde hat uns am Gespräch auch ihre Ziele und Gründe für die Ausarbeitung des neuen Quartierplans erläutert. Was die im neuen Quartierplan verbleibenden MFH-Parzellen anbelangt, stehen die Verdichtung und flexiblere und günstigere Sanierung der bestehenden MFH im Zentrum.
Die Gemeinde listete uns folgende 5 Hauptpunkte als Ziele der Quartierplanung auf:
Neben diesen 5 Haupt-Zielen der Quartierplanung wurde uns seitens der Gemeinde auch noch als weiteres Ziel erläutert, dass auf der Gemeinde-eigenen Parzelle 2803 (Grün-/Kompostanlagen-Parzelle zwischen der Melchior Berri-Strasse und dem Weg entlang der Birs) ein neuer Standort für das Wohnheim Dychrain geschaffen werden soll.
1. Ziel der Gemeinde: «Grundlage zur Entwicklung des bestehenden Areals»
Hier wurde vor allem angeführt, dass man ein städtebauliches Entwicklungskonzept entwickelt hätte und dabei angeblich auch verschiedene Strategien und Varianten ausgiebig geprüft und miteinander verglichen worden seien. Unter anderem seien dabei neben einer Aufstockung um 1 Stockwerk auch Hochhäuser, Anbauten, eine Aufstockung um 2 Stockwerke, eine Aufstockung um 1 Stockwerk plus Attika-Geschoss sowie auch einzelne Neubauten geprüft worden. Man sei angeblich zum Schluss gelangt, dass eine Aufstockung um 1 Stockwerk die beste Lösung sei.
Unsere Meinung: Eine Stellungnahme zu diesem Punkt ist uns zur Zeit noch nicht möglich, da wir zuerst die entsprechenden Unterlagen zum städtebaulichen Entwicklungskonzept einsehen müssen, die von der Gemeinde erst noch publiziert (bzw. uns zugestellt) werden müssen.
Am Gespräch mit der Gemeinde haben wir jedoch bereits unser Erstaunen darüber geäussert, dass statt den Aufstockungen nicht stattdessen eine Variante genommen wurde, welche auf Aufstockungen komplett verzichtet und die «Verdichtung» stattdessen an viel besser geeigneten Orten gemacht wird.
Beispielsweise auf der (derzeit unbebauten) Gemeinde-Parzelle 2803 und auf dem flachen Gewerbe-Teil der AXA-Parzelle («Denner») bzw. der Manuela-Parzelle («Migros»), wo man die von der Gemeinde erwähnten Hochhäuser und neue Wohnungen bauen könnte, ohne dass dabei die bestehenden MFH oder die darin befindlichen, bestehenden Wohnungen tangiert würden.
Ergänzung: Die mittlerweile veröffentlichten Dokumente – insbesondere der Planungsbericht – weisen darauf hin, dass scheinbar nur Varianten mit Aufstockungen vertieft geprüft und weiterverfolgt worden sind! Weitere Details zu diesem und weiteren Widersprüchen im Planungsbericht folgen demnächst in unserer Analyse der nun veröffentlichten Dokumente.
2. Ziel der Gemeinde: «Steigerung der Wohnqualität»
Die Gemeinde erwähnte am Gespräch in Bezug auf die «Wohnqualität» in diesem Zusammenhang vor allem den Aussenraum, den man verbessern und verschönern wolle. Auch die Spielplätze in teilweise schlechtem Zustand sollen verbessert werden.
Unsere Meinung: Für ein paar Aussenraum-Verbesserungen bzw. für die Durchsetzung heute schon geltender(!) Vorgaben braucht es definitiv keinen neuen Quartierplan!
Eine gute Wohnqualität im Aussenraum besteht bereits. Es hat viele Grünflächen und Pflanzen – und allfällige «aktuelle Probleme» sind allein auf mangelnden Unterhalt zurückzuführen. Der Zustand der Spielplätze ist aus unserer Sicht allein dadurch begründet, dass die Gemeinde die – gemäss bestehendem (alten) Quartierplan-Reglement (Punkt 9.1) – bereits bestehende Pflicht der Eigentümer, die Spielplätze «dauernd zu erhalten» nicht durchsetzt.
Ein neuer Quartierplan ist also für eine «Steigerung der Wohnqualität» im Aussenraum – weder bezüglich der Grünanlage noch bezüglich der Spielplätze – notwendig!
3. Ziel der Gemeinde: «Bauliche + technische Ertüchtigung der Bauten»
Ein weiteres Ziel, welches die Gemeinde und mit ihr die Eigentümer mit den im neuen Quartierplan vorgesehenen flexibleren Sanierungsmöglichkeiten verfolgen, sei angeblich die bauliche und technische Ertüchtigung der Bauten. Der bestehende (alte) Quartierplan behindere angeblich die Eigentümer beim Durchführen von notwendigen Sanierungen.
Unsere Meinung: Ein neuer Quartierplan ist für massvolle Sanierungen gar nicht nötig!
Der bestehende, aktuell geltende Quartierplan sieht bezüglich Sanierungen (insbesondere Aussen-/Fassaden-Sanierungen) tatsächlich gewisse Einschränkungen bei den Gestaltungsmöglichkeiten vor. Jedoch ist eine Abweichung davon ist aus bestimmten Gründen bereits heute möglich, sofern ein Eigentümer hierfür ein Gesamtkonzept entwickelt – welches dann für die anderen Eigentümer verbindlich ist – und dies mit seinem Sanierungs-Baugesuch zusammen einreicht. Im bestehenden Quartierplan-Reglement werden in den gestalterischen Ausnahmebestimmungen insbesondere die «Energieeinsparung» und die «Nutzung neuer Energietechniken» als mögliche Gründe für Ausnahmen erwähnt.
Dass an bestimmten Gebäuden derzeit ein gewisser Instandstellungsbedarf (insbesondere der Ersatz von alten Küchen und Bädern und allenfalls der Ersatz der Fenster) besteht, ist durchaus zutreffend. An bestimmten MFH (Pensionskasse BL, ein Teil der Blöcke der SwissLife und teilweise bei den Blöcken der 1291 Anlagestiftung) wurden diese Instandstellungen bereits unter dem bestehenden Quartierplan durchgeführt, bzw. waren kurz vor der – bereits geplanten – Durchführung und wurden kurzfristig wegen der Aussicht auf einen neuen Quartierplan vorübergehend von den Eigentümern «auf Eis» gelegt.
Für den Fall der Ablehnung des neuen Quartierplans haben die SwissLife und Helvetia jedoch bereits geäussert, dass man dann halt (wie von bei der SwissLife bereits geplant wurde) in den nächsten 2-5 Jahren gemäss Vorgaben des alten Quartierplans – dann halt «nur» im kleineren Rahmen – sanieren würde. Von der Pensionskasse BL und der SwissLife wurden diese bereits vorgenommenen Instandstellungen auch – in den darauffolgenden Verfahren bezüglich der Mietzinserhöhungen – als «umfassende Sanierungen» bezeichnet. Somit ist eindeutig nachgewiesen, dass umfassende Sanierungen unter dem bestehenden Quartierplan bereits problemlos möglich sind.
Des weiteren mutet es auch komisch an, wenn nach den bereits kürzlich erfolgten «umfassenden Sanierungen» (im 2017/2018 bei der Pensionskasse BL und im 2022 bei der SwissLife) dann bei Annahme des Quartierplans gleich die nächsten Sanierungen – diesmal an den Fenstern und insbesondere der Fassade – durchgeführt werden könnten, welche dann vermutlich wiederum mit dem Argument, es handle sich nochmals um eine «umfassende Sanierung», zu grossen Teilen auf den Mietzins umgelegt würden und zu nochmaligen horrenden Mietzinserhöhungen führen würden.
Fazit: Da unter dem bestehenden Quartierplan die gewünschten Instandstellungs-Arbeiten ebenso bereits möglich sind wie auch massvolle Sanierungen, währenddem der neue Quartierplan aber zusätzlich erhebliche Anreize für Aufstockungen, Luxus-Sanierungen und im schlimmste Fall einen Abriss und Neubau der Gebäude schafft, bringt der neue Quartierplan gemäss aktuellem Stand nur gravierende Nachteile für uns Bewohner*innen mit sich.
4. Ziel der Gemeinde: «Rücksichtnahme auf umliegende Bauformen + Nutzungsarten»
Hier wurde insbesondere erwähnt, dass man (angeblich) durchaus wolle, dass das Zollweiden auch in Jahrzehnten noch als «das Zollweiden» erkennbar sein soll. Gemäss Aussagen der Gemeinde hätte die Arealbaukommission des Kantons auch an Besprechungen geäussert, dass man das Zollweiden als «Zeitzeugen» erhalten sollte.
Unsere Meinung: Die Erhaltung darf nicht nur auf die «Optik» beschränkt werden. Zudem erwarten wir, dass die bestehenden sozialen Strukturen vor der Zerstörung bewahrt werden – und insbesondere auch dass auf uns Bewohner*innen mehr Rücksicht genommen wird!
Wir begrüssen die Absicht, das Zollweiden zu erhalten. Dazu gehört aber auch, die bestehenden MFH nicht durch unbedachte Verdichtungen und Aufstockungen zu verunstalten. Des weiteren gehört für uns auch der Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen im Quartier zu etwas, das man am Zollweiden unbedingt erhalten muss und was durch den neuen Quartierplan erheblich gefährdet wird.
5. Ziel der Gemeinde «Mobilisierung von siedlungsinternem Nutzungspotenzial»
Hier wurde insbesondere die «Verdichtung» ins Feld geführt, welche man mit dem neuen Quartierplan anstrebt.
Unsere Meinung: Verdichtung soll im Zollweiden nur an dafür geeigneten Orten stattfinden, an welchen die bestehenden MFH-Bewohner*innen nicht tangiert werden.
Wir haben der Gemeinde anlässlich des Gesprächs deutlich mitgeteilt, dass es aus unserer Sicht absolut unverständlich ist, wieso flächendeckende Aufstockungen die angeblich beste Lösung seien, wo doch im Zollweiden heute schon viel bessere Möglichkeiten zu einer wirklich sanften Verdichtung bestehen, die auch für uns Bewohner*innen viel besser und angenehmer wären sowie die ganzen Probleme des neuen Quartierplans für uns gar nicht entstehen lassen würden. Wie beispielsweise die (in diesem News-Beitrag weiter oben schon erwähnte) Verdichtung auf der derzeit unbebauten Parzelle 2803 der Gemeinde oder auf den heute flachen Gebäude-Teilen beim Migros und beim Denner.
6. Ziel der Gemeinde «Neuer Standort für Wohnheim Dychrain»
Auf der Gemeinde-eigenen Parzelle 2803 (Grün-/Kompostanlagen-Parzelle zwischen der Melchior Berri-Strasse und dem Weg entlang der Birs) soll ein neuer Standort für das Wohnheim Dychrain geschaffen werden.
Unsere Meinung: Die (unbebaute) Gemeinde-Parzelle 2803 würde ideale Möglichkeiten für eine wirklich sanfte, quartierverträglichere und viel bewohnerfreundlichere Verdichtung bieten.
Auch bezüglich dieses Ziels verweisen wir auf die (in diesem News-Beitrag weiter oben schon mehrfach erwähnte) Möglichkeit, auf der derzeit unbebauten Gemeinde-Parzelle 2803 eine wirklich sanfte, quartierverträgliche, sozialverträgliche und viel MFH-bewohnerfreundlichere Verdichtung durchzuführen. Zum Beispiel mit einem Neubau, in welchem unten ein paar Stockwerke für das Wohnheim Dychrain vorgesehen sind und wo oben neue Mietwohnungen gebaut werden könnten.
Der Grund, warum das Wohnheim Dychrain einen neuen Standort braucht, ist übrigens, dass man für den – zur Zeit noch nicht verabschiedeten! – Quartierplan «Dychrain West+», das Wohnheim Dychrain dort gerne weg haben möchte, um dann am alten Standort des Wohnheims Dychrains auch neuen Wohnraum zu schaffen!
Eine Verdichtung sollte aus unserer Sicht ausschliesslich an dafür geeigneten Orten – wie eben genau auf der unbebauten Parzelle 2803 oder auch in anderen Entwicklungsgebieten in der Gemeinde ohne aktuelle Wohn-Nutzung – durchgeführt werden.
Die Gemeinde verfügt heute über unzählige Entwicklungsgebiete ohne aktuelle Wohn-Nutzungen, welche den prognostizierten Wohnraumbedarf für ca. 1800 neue Einwohner bis 2035 (+0.72% Einwohner pro Jahr ab 2015 – gemäss Kantons-Vorgabe!) problemlos decken könnten, ohne dass man dazu in irgendeiner Form bestehende MFH mit bestehenden Wohnungen verdichten müsste!
Ergänzung: Gemäss den von der Gemeinde veröffentlichten Dokumenten plant die Gemeinde auf der Parzelle 2803 derzeit nur den neuen Standort des Wohnheims Dychrain unterzubringen. Dies wurde selbst von der Arealbaukommission des Kantons kritisiert («jedoch wird das Potenzial des Ortes nicht ausgeschöpft«). Gemäss Planungsbericht soll der neue Standort Dychrain nur 3 Stockwerke erhalten.
Wieso die Gemeinde auf Ihrer eigenen – derzeit unbebauten – Parzelle 2803 selber keine verdichtete Bauweise vorsieht, aber dafür die ganzen aktuellen MFH-Bewohner*innen einer masslosen Giesskannen-Verdichtung aussetzen will, verstehen wir absolut nicht. Es macht doch wirklich mehr Sinn, bei Neubauten zu verdichten, statt an bestehenden Wohnbauten.
Vorteile des bestehenden, aktuell geltenden Quartierplans
Der bestehende Quartierplan schützt uns Bewohner*innen vor Aufstockungen, umfangreichen Sanierungen bzw. Luxussanierungen – und damit verbunden vor massiven Mietzinserhöhungen – und hält den Anreiz für einen Abriss und Neubau der Gebäude tief.
Der bestehende, aktuell geltende Quartierplan sieht zu unserem grossen Vorteil vor, dass einerseits Lage und Grösse der Gebäude im Zollweiden-Quartier inklusive Geschosszahl und Grundfläche verbindlich sind.
Andererseits sind Gestaltung, Material und Farbe von Fassaden und Balkonen aller Gebäude so aufeinander abzustimmen, dass das Quartier als bauliche Einheit erscheint.
In diesem Sinne sind auch die Richtpläne für die Fassadengestaltung integrierender Bestandteil des aktuellen Quartierplans.
All diese Gestaltungsvorschriften gelten im übrigen heute auch für spätere Umbauten und Renovationen!
Entsprechend verunmöglicht der bestehende Quartierplan glücklicherweise eine Aufstockung der Gebäude. Weiter sind beispielsweise auch Umgestaltungen der bestehenden Balkone hin zu «Loggias», welche als wertsteigernde bauliche Massnahmen zu massiven Mietzinserhöhungen führen würden, aktuell nicht möglich.
Abschliessend ist an dieser Stelle festzuhalten, dass die Gemeinde in den Raum gestellt hat, dass für gewisse Eigentümer ein Abriss/Neubau der Gebäude nicht ausgeschlossen sei. Ein solches Szenario ist unter dem geltenden Quartierplan allerdings deutlich unwahrscheinlicher, da es wenig Sinn macht, ein Gebäude, dessen Bausubstanz nach lediglich 40 Jahren noch äusserst solide ist, abzureissen und betreffend Dimensionen und Gestaltung wieder genau gleich neu bauen zu müssen.
Weiteres Vorgehen
Die Gemeinde hat unsere Anliegen entgegengenommen und wird diese mit den übrigen involvierten Akteuren besprechen, um in den nächsten Wochen mit Antworten auf uns zukommen.
Auch beabsichtigt die Gemeinde, in den nächsten zwei Wochen die Öffentlichkeit zu informieren. Die Gemeinde ist hier auch etwas unter Zugzwang. Mike hat bereits am 2. März bei der Gemeinde ein Informations-Zugangsgesuch gemäss Informations- und Datenschutzgesetz IDG des Kantons (Öffentlichkeitsprinzip) eingereicht, welches die Gemeinde bis zum 2. April beantworten muss. Dies werten wir als ersten – wenn auch nur kleinen – Erfolg unserer Bemühungen.
Wir warten nun gespannt auf die Antworten der Gemeinde und hoffen insbesondere auch, dass wir unseren Anliegen das notwendige Gewicht verleihen konnten und dass die Gemeinde uns Bewohner*innen nicht im Stich lässt.
Beste Grüsse allerseits,
Nadine & Mike von der IG Zollweiden
Ergänzung – Die Gemeinde hat nun bereits – als wir diesen Beitrag hier gerade am fertigstellen waren – die ersten Dokumente online gestellt. Wir sind diese nun am Sichten und werden demnächst einen weiteren News-Beitrag zu den Dokumenten veröffentlichen. An einigen Stellen des obenstehenden Textes haben wir daher aufgrund der ersten Infos aus den Dokumenten noch einige Ergänzungen in rot vorgenommen.